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临深跌最惨的，不是惠州，而是东莞。惠州临深，目前均价11000-15000，相当于19年的价格。东莞临深，跌最多的不是长安，不是黄江，也不是塘厦，而是凤岗。凤岗的临深代表大盘——大运城邦，成交价已跌回2016年。2008年，益田集团拿下了凤岗紧临大运的百万平米地块，开发了东莞临深的著名楼盘——大运城邦。2009年，大运城邦一期开盘8000；2013年，三期开盘13000；2015年，悦城开盘19000。到2016年，大运城邦的二手房成交价已经超25000。2017-2019年，大运城邦横盘微涨，徘徊在26000-29000之间。2020年，东莞再次大涨，松山湖和南城，还有临深的黄江和大朗，都涨疯了，快翻倍了。凤岗却涨不动了，这么大一波行情，大运城邦只涨了10-15个点，最高冲到35000，就冲不动了。涨涨不动，跌却没少跌，这两年的大运城邦一路跌，现在成交价23000-25000，跌足了30%。但是你在2015年之前买的还是赚的，亏的是那些追高的高位接盘侠。这个价格重回2016年，已经接近2015，对比其他临深片区，凤岗明显回撤更深，跌的更惨。都是临深，为什么凤岗回撤这么狠？最主要的原因凤岗前几年涨太多了，高处不胜寒。涨跌是对称的，涨有多猛烈跌有多惨烈。涨的多的原因，是15、16年还没有西贵东贱的概念，当年只以距离论英雄。凤岗离大运最近，离深圳中心区最近，自然被吹的最高。跌多的原因是2019年风向变了，东部不值钱了，西部和光明却爆了，风水轮流转，大王轮流当。这个所谓风向只是外因，跌多了不一定涨，但涨多了必然会跌。其次是盘太大了，除了大运城邦这个百万平米的大盘，还有名流印象，中海云麓，都是几十万平的大盘。目前，大运城邦的抛盘量超600套，名流印象也有300套，这么大的抛盘量，产品又同质化，结果必然是价格踩踏。买房不要买这些大盘更不能买百万规模的超级大盘。三是价格比对。凤岗离深圳再近，总近不过真大运吧，大运城邦再标榜自己叫大运城邦，你还是东莞的房子吧。四是投资客实在太多了。比起惠州，大运城邦的自住客确实要多，但投资客也不少，毕竟盘子太大，深圳客又喜欢买临深，所以投资自住几乎是一半一半的比例。凡投资客占比高的楼盘，淡季都扛不住，这是规律。