8月21日，中央人民银行公布的最新一期贷款市场报价利率（LPR），不出所料，随着MLF利率的下降，本期LPR出现预期内的下调，一年期LPR出现预期内下调，下调至3.45%，五年期以上LPR意外维稳，仍维持4.2%。一年期LPR较上月下调10个基点，五年期以上LPR维持不变。

这也是进入下半年以来，LPR第二次的调整，自2019年8月LPR改革以来，1年期LPR一共下调8次累计下调80个基点，五年期以上品种共下调7次累计下调65个基点。当前房贷利率已降至历史低位。

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1年期LPR，主要针对实体经济贷款，此次1年期LPR下调，是对实体经济的定向降息，主要是为了带动企业融资实际利率下行，降低企业融资成本，促进实体经济的发展。而五年期以上LPR，主要针对房地产贷款，目前执行的房贷利率是在五年期以上LPR的基础上加减点形成，所以五年期以上LPR的调整将对购房者的房贷产生直接影响。

为什么说本期LPR既是预期内又是意料外呢？

8月15日，人民银行开展2040亿元公开市场逆回购操作和4010亿元中期借贷便利（MLF）操作，其中逆回购中标利率为1.80%、MLF中标利率为2.50%，分别比7月下降10个基点、15个基点。

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经过改革，新的LPR形成机制是在MLF利率基础上加点形成。市场上18家代表性的商业银行，会根据MLF等市场利率报出自家的LPR，综合之后会在每月20日前后公布LPR利率。由此可见，MLF利率的上下调整，基本都会传导至LPR利率，并最终影响贷款利率。

其实按照以往调整的规律，我们也不难看出其之间的联系：

6月15日，央行开展2370亿元中期借贷便利（MLF）操作，中标利率2.65%，相比5月份下调10个基点。随之，6月20日，央行授权公布贷款市场报价利率（LPR）调整为：1年期LPR为3.55%；五年期以上LPR为4.2%，均如期下调10个基点，和当月MLF下调幅度一致。

因此市场普遍认为，MLF与LPR是有联动关系的，MLF利率下调后，本月LPR利率也会相应的下调，所以此次一年期LPR的下调是在预期内的。本月五年期以上LPR利率保持不变虽在意料之外，但也存在一定的下降空降，有望会在下月或者四季度继续下降。

存量房贷利率何时调降才是市场关注点

虽然五年期以上LPR在本月并未调降，但目前新房房贷利率已处于历史低位，而前两年高位入场的存量房贷利率何时才能调降，才是当前市场最为关注的。对存量房贷客户而言，即便LPR一再调降，然而加上高额的基点后，还款金额仍旧处于高位运行，相比LPR的降低，更希望对基点进行调降。

而如若真的能调降存量房贷利率，可以有效减轻居民还款压力，进而提振居民的支付能力和消费信心，给予更多的购房者机会。同时能减少提前还贷潮、经营贷置换房贷等情况出现，促进居民消费，利好楼市的同时，促进经济发展。

存量房贷利率有序调降的信号也愈发明显

2023年8月18日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门联合召开电视会议，针对房地产方面，提及调整优化房地产信贷政策，规范贷款利率定价秩序。关于存量房贷利率调整，高层积极表态的同时，地方也在积极跟进。

8月16日，国家金融监督管理总局陕西监管局发布《对省十四届人大一次会议第179号建议的答复函》。其中针对开展专题调研：选取22家主要银行机构开展调研，全面了解降低存量首套房贷利率可能产生的影响及有关意见建议。

相较于央行此前发声提到的“依法有序调整存量个人住房贷款利率”，此次明确了“降低首套房贷利率”。同时，也意味着，地方相关部门已经行动起来，或进入制定政策的实操层面。这也是继8月3日郑州发布的“15条新政”首提降存量房房贷利率后，又一地方的积极响应。预计接下来，各地会陆续响应国家号召，接连出台相关的降低存量房贷利率政策。

综合来看，通过央行降息，可以带动货币市场，尤其是中长期信贷市场利率的下降，进而降低实体经济融资成本，从而提高市场的流动性。但当前楼市低位运行下，降息政策更多的是向市场传递一种信心，对扭转大家心理预期将起着潜移默化的作用。此次五年期以上LPR虽未下调，但也存在一定的下调空间，存量房贷利率有序调降的信号也愈发明显，有望在四季度逐步落地，但因地制宜，各地的落地政策或有较为明显的差异。