毛利率分成三部分，基础物管、业主增值和非业主增值。

(相关资料图)

可以看到下滑最大，拖累整体毛利率的是非业主增值，非业主增值的毛利实际只增长了5%，远低于公司整体毛利的增长。

上半年非业主增值毛利占比从去年同期的40%大幅降低到30%，30%仍然是一个相对高的水平，但是水分已经少了很多。未来预计还会降低到25%甚至更低，但是这也意味着对毛利的拖累基本解除，因此非业主的毛利占比会趋于稳定，拖累整体毛利率也会降低。

基础物业稳健增长，未来可以保持19-20%的毛利率。这一点问题不大。

3.业主增值服务毛利率看似大幅下降，实际上是因为爆发期的硬装业务的毛利率只有20%，而硬装业务的预收款已经达到15亿的量级，上半年只结算了1.2亿。未来稳定年结算5亿（3年周期保守预计），那么就可以贡献1亿的毛利增量，相当于一个单项就可以拉动2022年毛利增长15%左右。因此业主增值要看总账。

除了硬装，优家业务在其实是个亮点，上半年营收增长了31%，说明在整体二手房很萎靡的上半年，滨江的租售业务市场份额是大幅提升的。

生活服务业务增长也达到19%，对比去年则是负增长。

总体看业主增值服务整体收入和毛利未来维持高速增长是可预期的。尽管业主增值的收入增速会大于毛利增速，但是算总账增长空间依旧很大。

4.管理费用率稳定，销售费用率大幅增长，但是依旧小于1%，费用率在行业中是断档的第一，这一点可以相信公司一直优秀的成本控制能力和高单价模型对费用率的降低作用。

5.源泉税已经累计了4000多万，业绩会已经透露完成了税务谈判，意味着年底可以增厚2000多万的利润。分红率依旧会是60%，考虑全年5.1-5.2亿的归母净利润（不考虑税收加回），分红率也超过了6%。考虑税收加回，则全年可以提升3-5%的净利润。

5.如果观察二手房市场，就能发现其实当前全国的核心城市二手房成交面积已经稳定并没有下滑，而杭州二手房成交最近1个月呈现很明显的上升趋势，下半年地产进一步下滑的空间已经很小了，这个位置的滨江服务依旧有很高的赔率。

$滨江服务(03316)$ $碧桂园服务(06098)$