@房财经 郑玉华

又一次，陈序平和他领导的龙湖集团，较其他同行提前发出了2023年中期业绩报告。

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在民营房企上半年一片亏损的背景下，龙湖集团的率先发布财报，不仅让它显得鹤立鸡群，也凸显了其底气十足。

确实，在夏走秋至的8月，房地产这个支柱产业，出现了太多令人沮丧的消息。似乎，无穷无尽的各种利空信息，是这个行业当下该有的常态。

而龙湖集团上半年业绩的发出，则在一片惶恐的气氛中，给了房地产些许光亮和信心。

在大盘持续下行的今天，龙湖集团逆风前行，肩负民营开发商最后的尊严，扛起了大旗。

保利润、守家底

8月18日，陈序平选择周五午饭时间，发出了龙湖集团上半年业绩报告。在大势的裹挟下，龙湖也经历了营收的下降，但归母净利润却实现了同比增长。

上半年，营业收入620.44亿元，较上年同期948.05亿元，下降34.56%；这导致上半年的毛利为139亿元，同比下降31%。

净利润92.95亿元，同比降14.58%；但最核心的归母净利润80.58亿元，较上年74.8亿元，增长7.17%；扣非后的归母净利润65.9亿元，同比增长0.6%。

利润金额增加的背后，是利润率的把控到位。龙湖集团上半年的毛利率为22.4%，依然保持着行业高位；核心税后利润率为12.6%，上年同期为10.3%；核心权益后利润率为10.6%，上年同期为6.9%。

截至上半年末，龙湖集团总资产7745.86亿元，较上年末减少1.55%；总负债5392.11，较上年末减少2.6%；总负债率69.61%；净资产2353.75亿元，较上年末增加0.94%。

行业的持续寒冬，少帅陈序平带领着他的团队，不仅没让龙湖集团丧失挣钱的能力，还守住了过往的家底。

债务方面，截至报告期末，龙湖集团整体借贷规模为2070.9亿元，其中一年内到期的短期债务370.4亿元；在手现金724.3亿元，其中非受限银行现金712.94亿元。

在综合借贷中，有678.4亿元固定年利率为3%至4.8%，固定利率债务占比33%；平均借贷成本为4.26%，平均贷款年限7.19年；非抵押债务占比67.6%；短期债务占比17.9%；现金短债比1.96。

可以看出，龙湖集团目前的在手现金远超一年内短期负债，其当下安全阈值，依旧很高。

持续盈利的龙湖集团，将派发中期股息每股人民币0.32元，以人民币宣派并以港元支付。具体分红时间为2024年2月8日。

继续穿越周期

上半年，龙湖集团合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%，维持行业高位。其中，一二线城市销售占比达95%。

截至6月底，龙湖集团已售出但未结算的合同销售额为2465亿元，面积约1570万平方米，这为其未来利润持续增长奠定坚实基础。

土地储备方面，龙湖集团成了仅有的几家仍在持续购地的民营开发商。上半年在一线及强二线城市，新增20幅土地。截至报告期末，土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域。

在龙湖集团半年业绩报告中，陈序平表示，克制、审慎并高度自律的财务盘面，是龙湖拥有战略主动性的前提。

“三年前，我们就提出降负债的管理策略；现阶段，龙湖的整体债务规模稳中有降，结构持续优化，外债占比持续压降，提前铺排高比例（97%）的掉期以全面对冲外汇波动的风险。”陈序平称。

2070.9亿元的总借贷中，境外债务的比例已降低至21.6%，为447.31亿元。上半年汇兑亏损的净额较2022年同期-16亿元，降低至-13.98亿元，降幅12.63%。

陈序平称，面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖将聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，令其利润结构逐步优化，过渡到非开发业务利润占比增至过半。

事实上，这已在上半年业绩报告中有所体现。营业构成中，房地产开发营收498.69亿元，同比下降40.47%物业服务58.43亿元，同比增长12.91%；龙湖天街等经营性资产的租金收入63.32亿元，同比增长8%。

从总资产的构成面，地产开发业务3391.4亿元，占比66.73%；运营业务资产1555.83亿元，占比30.61%；物业服务资产134.92亿元，占比2.65%。

对比去年的数据，房地产业务在营收及总资产中的比重，在持续降低，而经营业务和物业服务，则在不断上升。

龙湖集团在报告中称，未来将不再依靠负债规模驱动业务增长，而是凭借各个航道产生正向经营性现金流，来实现内生式驱动。

陈序平则表示，龙湖集团始终将安全性放于一切发展的首位，以战略定力和余量思维，应对周期的不确定性。

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