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核心观点

百强销售同比由正转负，前20销售集中核心城市。根据克而瑞数据，2023年1-6月百强房企全口径销售金额34563亿元，累计同比-0.4%；单月来看，百强房企6月单月销售额为6015亿元，同比-27.6%，环比9.5%。入榜门槛方面，2023年1-6月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50和TOP100房企全口径销售入榜门槛分别为926亿元、407亿元、314亿元、169亿元和69亿元，同比增速分别为8.9%、-7%、-2.1%、-22%和4.2%。去年5月受到疫情影响，房企在去年6月集中释放积压商品房供应，叠加抑制需求的释放，造成去年6月的高基数效应。今年5月下旬以来房价由预期下跌转向实质下跌，同时居民对于未来经济和收入预期不稳，我们预计后期销售压力难以缓解。

高信用房企优势领先，中信用房企销售依旧承压。2023年1-6月高信用、十强和百强房企销售全口径金额累计同比分别为24.7%、4.9%、-0.4%。2023年1-6月中信用、低信用房企销售全口径金额累计同比分别为-20.5%、-37.1%。高信用房企增速持续保持领先十强房企，目前销售市场中信用优势大于规模优势。高信用房企去年获取优质项目逐步进入销售期，新开盘项目去化率明显高于滚存盘，因而其销售增速持续领先。高去化项目快速回流现金，支撑新增优质土储的获取，形成良性循环，持续巩固高信用房企竞争优势。中信用房企增速持续弱于百强房企。多数中信用房企持续一年半获取增量土储较少，使得23年可售货值总量以及新开盘优质项目占比进一步下降。可售货值质量下滑导致整体去化率难以回升。我们预计中低信用房企后续销售依旧承压。

投资建议：基本面持续走弱与核心城市限制性政策的宽松，引发市场对于新一轮宽松政策预期。近期核心城市青岛、杭州、南京放松限制性调控政策，后续有望更多城市跟进，地产股迎来估值修复行情。历史低效资产包袱较小，于周期底部获取三高土储（高能级、高去化、高利润率）的房企，将形成较明显的换牌效应，带动资产质量优化。在区域分化的背景下，资产质量提升将带动优质房企PB逐步回升至2018年行业高周转模式前的水平。

持续推荐：1）高能级布局、拿地换牌比例较高、规模适中的头部房企：招商蛇口、华润置地；2）行业底部拿地扩张的优质房企：滨江集团、华发股份。3）融资和拿地后续恢复正常的困境反转类房企，有望迎来估值提升：金地集团。4）永续现金流类房企：龙湖集团、华润置地。

风险提示：宏观经济复苏不及预期，政策反应钝化，二手房挂牌量持续提升，房价超预期下跌等。