来源 | 深蓝财经

撰文 | 杨波

【资料图】

本轮楼市政策大背景下，第一个全面取消限购的“新一线城市”诞生了。

9月7日深夜，南京发布《促进房地产市场发展南京最新举措》，宣布从9月8日起在玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区四区范围内购买商品房不再需要购房证明。这意味着，南京楼市已经全面取消限购。全国人民，只要你想买，就可以去南京买一套。

除了全面取消限购之外，南京房产新政还出台了集体土地房票安置、购置新建商品房补贴、“卖旧换新”补助等一系列组合拳，并且要求落实首套首付2成二套首付3成的房贷政策。

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南京楼市“太难了”？

事实上，南京一直走在本轮新一线城市救市的急先锋。

8月4日，南京出台《进一步优化政策举措促进南京房地产市场平稳健康发展》，包括购买新房实施补贴、提升预售监管资金使用效率、优化差异化供地等8条措施。当时，市场疯传限购会全部取消，不过很快被辟谣了。没想到，一个月后，就成为了现实。

南京楼市有多“难”？

根据南京网上房地产的统计数据，截至2023年6月30日，上半年南京全市共计成交31058套新房，同比去年下滑了19%，还不及2021年的一半。也创下自2019年以来近5年新低。

二手房方面，与去年同期数据相比，成交套数上涨了59%。不过，挂牌量却一直在攀升。截至9月8日，南京链家平台二手房挂牌量达178840套。

价格方面，据“有事问彭叔”统计，整体上，南京房价已经跌破了2020年时期的房价了。包括鼓楼区的房价从4.4万跌至了4.1万，南京建邺区房价从4.4万跌至了4.2万。

南京楼市，再不出大招，可能就要“真凉了”。

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“破天荒”政策都来了

最近，楼市的政策越来越多，越来越密集了。

中央方面，贷款利率持续降低。甚至调整存量房贷利率这种历史上从未有过的“破天荒”政策，都出来了。地方性的政策，主要包括放松限购、限贷、限售、限价等临时措施，主要是鼓励刚需和改善型需求。

南京打响第一枪，是否可以期待，更多的“新一线”城市将会加入。杭州、武汉、西安等可能也快了。今年上半年楼市整体表现较好的成都，可能不会那么快全面解除限购，但是成都的政策也在快速松绑，上周成都就出台了“本科生无须落户，可通过人才资格直接购房”的新政。

有业内人士坦言“目前的政策节奏，好像和2014年的剧本差不多在走”。

是的，历史仿佛都在重复，但又不是简单的重复。2014年，全国房价均价为6324元/平；到了2020年，全国房价均价为9860元/平。相当于短短几年，全国的购房者买一套100平米的房子，需要多花35万元，相比于2012年上涨超过50%。

以南京为例，2014年均价约17936元/平，购买100平米的房子，总价179万元。到了2023年达到33324元/平。一个普通购房者，需要多花154万才能买到同样的房子。购房者的负担大大增加。然而，收入的增速，远远达不到房价的涨速。

2014年到2021年这一轮楼市大行情，确实让很多人身价翻倍了。但是，对于后面新的购房者而言，意味着难以承受的巨大压力。

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依然冷静

相比于2016年全国楼市普涨到2021年维持高房价，人口出生在同时期出现断崖式下跌。

任泽平曾经提出了一个“房价不可能三角”问题。房地产调控肯定希望: 1、涨价是不可能的了因为会增加实体经济成本。2、降价是不可能的了，因为会增加金融市场风险。3、不涨不降是不可能的了，没有涨价预期老百姓不会进场，没有降价预期老百姓不生孩子。谁能解决这个“房地产不可能三角”问题，或许能获得下届诺贝尔经济学奖。

那么究竟应该怎么办？

今年7月24日，高级别会议中，首次未提“房住不炒”，且提出明确指出“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。由此可见，未来一段时间，我国楼市最核心的发力点就是“提升需求”，鼓励老百姓买房。

相比于2014年，本轮楼市缺少了“棚改货币化安置”这个全国性的需求杠杆点。另外，现在房价处于历史高位，接盘者胆颤，持有者惶恐。如果不是自住的刚需和改善，目前来看“投资性需求”很少。就连资本市场中，地产几大龙头房企的股价也没有出现现象级上涨，由此可见，资本对于目前为止的楼市判断，依然处于不温不火中。

继续静观其变吧。