小伙伴们，大家好。我是日拱一卒的格价费司。

时间：2023年6月20日下午2:30。

地点：深圳市南山区蛇口太子湾游轮大道招商积余大厦15楼多功能厅。

(相关资料图)

人物：董事长聂黎明，总经理陈海照，财务总监江霞，董事会秘书陈江，监事，独立董事，律师等。

价值投资的优秀投资人告诉我们，要投资能力圈范围内的公司，要投资一眼就看过去，知道这家公司是做什么的公司。简单的业务未必就差。所以今天，小格来到招商积余参加股东大会。

公司是房地产央企招商蛇口的子公司，也是为数不多的在A股上市的物业公司。绝大部分物业管理公司都在港股上市。

不知道是因为受到地产业务萧条的影响还是本来关注A股物业股的人就少，当天参加的个人股东只有4个。

招商积余大厦也是刚修好不久，公司在这里办公真是舒服。进入大堂，能看到已经开了一家MANNER。

会议准时开始，走流程。

在做董事会工作报告的时候，董事长聂总简单的讲了一下经营情况。2022年实现营收130.24亿，同比22.97%。归母净利润5.94亿，同比15.72%。如果还原疫情减免的租金，则同比增长31.58%。2022年新签年度合同33.14亿，成立了5家合资公司。年末，物业在管项目1884个，覆盖全国127个城市，管理面积3.11亿平米。2023年力争实现营业收入156亿。按照今日的收盘价PE-ttm来看，是25倍。

流程走完之后，只有一个人提问。感觉大部分个人股东也都是抱着来看看的心态过来的。

Q1:请问公司营业收入的增长虽然很好，但是近三年ROE都处于中个位数增长，公司是否有什么方法去改善？

答：公司的ROE较低算是一个历史遗留问题。因为上市的时候做了收并购，吸收了招商物业，同时增发吸纳股东的资金，造成了资产较重的现象，同时产生了商誉问题。友商主要是以分立重设的方式来解决的。那么对于公司本身来说，会遵循一业态一模板的思路，积极推进降本增效和科技投入，实现精益管理，择机优化重资产，实现轻型化发展。

Q2：物业管理行业的一个重要方向是IFM，但该领域相较普通物业管理来说，对于人才素质要求较高，请问公司如何解决人才的问题？

答：这是一个公司很重视的行业，去年还专门成立了设施设备公司，专门发展这一块的业务。在这一块公司已经服务了宁德时代、京东等大型企业，最近还获得了华为的金牌供应商称号。在IFM领域，需要投入较多的人力，一个项目少则200人，多则过千人，因此对于项目经理的要求也非常高。目前，公司一方面通过内部组织团队盘活吸纳人才，一方面加大外部人才的引进。长远来看，公司还在管培生的招聘和培训上下功夫，以期解决人才瓶颈的问题。

计票结束，走完流程，会议即宣告结束。全程一小时，应该是小格目前参加的股东大会里面最快的。

总结一下，物业公司的业务每一个人都有切身体会，很多楼盘都有自己绑定的物业公司。后期随着地产行业的调整出清，市场格局可能会更加明朗化。而物业公司的发展还处在中期，仍然在进行跑马圈地和并购重组，市场的机会还是会有很多，感兴趣的小伙伴可以关注。

最后，附上一张从股东大会会议室看出去的景色。左边是招商蛇口的写字楼，右边正在建设的是蛇口的K11购物中心。

投资看终局，我们在路上。

祝小伙伴们投资暴赚！

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