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【世界时快讯】深圳东部房价的天花板,没想到这么不抗跌

来源:盈盈万里繁星 时间:2023-05-05 10:12:29

各位,五一假期快要收假了,准备返深了吗?

我看到新闻,珠穆朗玛峰凌晨2点开始拥堵上山,沙漠骑骆驼也遭受拥堵。

大家的五一过得如何,可以评论区分享一下。


(相关资料图)

我昨天在大运体育中心看了一场cba半决赛,深圳vs浙江。

很遗憾,深圳队在最后1.9s被浙江绝杀,奉献了一场非常精彩的比赛。

深圳这支年轻的球队终于宝剑锋从磨砺出,昨晚的比赛我在现场看得热泪盈眶,虽败犹荣。

顺带开篇也送波福利吧。

近期很多数据陆续公布,包括 一季度的GDP、出口、消费、投资、就业 等等,有人看到了好消息,有人看到坏消息。

包括近期关于通缩的文章满天飞,可是酒店、机票价格却翻倍涨,还有消费基本也是爆满,很多人看不太懂这背后到底咋回事了。

作为房产人的素养,昨天我早早的来到了大运,打算来一个深度踩盘。

然而逛了一圈之后我发现

现在的大运,四大神盘的房价早已从10万+/平跌落神坛,甚至大跌近一半的价格。

作为龙岗的亲儿子,东部顶梁柱房价区域,大运这到底是经历了什么?

所以今天不和大家聊球,先和大家聊聊

现在的大运,还能买吗?

大运的房价一向是龙岗区天花板级别的。

尤其是二手房,前两年好位置的楼盘,卖到8-9万甚至10万都是有的。

但是历经过去两年楼市大整顿,如今的大运房价是什么面貌了呢?

先来看新房市场。

星龙园作为大运中心板块多年未上新之后的第一个新盘。

4月15日,线下开盘,推售372套建面约75-144㎡2-4房住宅,备案单价4.86万/㎡起,均价5.5万/㎡,总价363万起。

当天现场到访的购房者基本座无虚席,一看数据, 星龙园竟然只卖了4成。

这样的销售数据着实让业内有点意想不到,毕竟星龙园身处龙岗外国语学区内,基本可以确定能读上龙岗外国语学校。

要知道,同一个龙岗外国语学区内的四个小区,过去不仅是大运房价的天花板,甚至站上了10万+/平的天花板。

与周边的高价二手房相比,星龙园的均价只要5.5万/㎡,总价400多万就能买到龙岗外国语名校附近的房子,简直是上车学区房的福利盘。

但是就是这样一个自带名校光环的新盘,最后还是滑铁卢了。

作为深圳东部房价天花板的大运,难道真的已经不香了吗?

其实不然。

成也学区房,败也学区房。

再来看看大运二手房市场,我们就会发现降价其实有迹可循。

其中关键的一点就是学区贬值,在如今市场环境下,学区房的价值越来越被弱化,单纯只有学区的房子,越来越不吃香。

最直接的例证,就是在同一个片区内,顶级学区房的跌幅已经要超过同片区的次新盘了。

就拿大运来说,次新盘颐安都会中央大概跌了20%,而龙岗外国语的学区房跌幅超过了20%,达到30%。

比如龙岗外国语的学区房绿景大公馆、阳光天健城、奥林华府、中森双子座公馆,被称为大运四大神盘,是龙岗外国语学校双学区楼盘。

长期以来这几个楼盘在市场上都很受欢迎,价格也普遍较高,是龙岗片区学区房中的白月光。

2021年,作为大运四大神盘之一的绿景大公馆,56平的小户型能卖上10万+单价,总价去到569万,记录至今无人能打破。

2年过去,同样的户型如今成交价降到385万, 降价184万,跌幅32%;

而次新盘颐安都会中央二期,21年77平户型能卖563万,如今成交价也回落到411万, 降价142万,跌幅26%。

以上大运的几个楼盘案例,非常直观的看到它们不同程度的降价,尤其和去年同期差距较大。

随着银行贷款政策放松慢慢深入市场,也有不少业主开始逐步恢复信心,在考虑把价格回调。

但是目前市场上仍旧有不少笋盘急售,所以中介可能会与业主商量,再等等,等市场上笋盘消化一下,再回调价格会比较稳妥。

不过我认为,大运片区的降价在意料当中。

总体看下来,也没有降特别夸张,顶多只是回到了2020年左右的水平,大家也不需要过于恐慌。

大运的“水分”没有想象中多,基本也挤得差不多了。

大运是一个很矛盾的地方。

有人说过,“大运在龙岗是最宜居。”这是毋庸置疑的,我十分认同这个观点。

作为深圳的东部中心,也是深圳市重点发展规划的“五大国际门面之一”,大运的规划建设的落地速度是东部最快的一个。

既有四线交汇的大运站、规模化的高新产业、国际大学城,以及大体量的大运中心体育馆。

无论是在交通、产业、教育,还是文体配套等方面,大运在这些方面的资源都是龙岗地区数一数二的。

从过去这几年看在大运新城落地的政策,就能感受到政府对大运新城满满的爱。

虽然深圳东部的发展难以与西部相提并论,但如果把两大片区作为横向对比,那大运新城在深圳东部的地位,相当于前海在西部一样。

而对于城市界面的建设方面,大运新城更是深圳东部最好的一个,没有之一。

而且在整个大运新城之内,不论是道路、绿化、公园、公建等都满足作为“城市会客厅”的良好形象。

而且由于区域内的商品房小区楼龄最老也不过是十年左右的时间,完全符合现代人的审美和居住标准。

对于居住生活圈在东部的刚需来说,如果只是从大运新城出发的话,它的性价比还是不错的,毕竟实力摆在那里。

不仅能以较低的门槛,占据城市的资源,还能享受城市发展的红利,东部的选筹首选是大运。

当然,也有很多跟我一样久居南山的朋友,都会觉得大运太远了、太偏了。

昨天为了看比赛,开车过去高速地图上红彤彤的堵,40公里路最少开车是2个小时。

地铁过去,1号线转11号线再转14号线最后还要转16号线,转线都要转晕了,也是两个小时才能到。

即使现在大运的规划正在逐步落地,只不过一对比南山、福田这些地区,就逊色不少,如今,深圳的“硅谷”在南山,教育中心还是在关内。

而大运新城的交通仍需完善,国际大学城教学质量和人文底蕴依然需要时间的沉淀。

总的来讲,大运新城的升值潜力还是有的,但是大运的天花板,大概就是过去的巅峰状态了。

买房最重要的问题,还是地段,地段决定了这个板块的房子升值的天花板能到哪里。

所以研究规划和地段,非常重要, 深圳各区先后发布了 未来15年的空间规划文件 。

这一次公布的深圳各区的空间规划中,有不少新的内容,其中关于区域核心的变动非常多, 部分板块直接乌鸡变凤凰、部分板块则是地位下跌不如以往。

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