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(资料图)

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楼市冷的时候，才知道谁是真的心肝。

不知道大家发现没有，救市救到现在，所有的政策几乎都落在住宅上。

而此前楼市很多无比风靡的产品，比如公寓、商铺、写字楼等等，却是丝毫政策红利都没碰到。

这些房产，也似乎彻底沦为楼市的弃子！

去年，我看到一则促销活动，震惊了许久。

岳阳某楼盘，打出买一城享两城的活动，买岳阳住宅，送长沙loft。

从这则促销中，就能依稀窥探出公寓如今境遇的尴尬。

曾经，因为不限购、不限贷，买一层还送一层，公寓一度也是万人疯抢的产品。

搞得各大城市纷纷出台严公寓限购令。

比如海南。

2021年出台了“关于加强商业办公类建设项目全过程管理的意见”，严禁商办项目改造为公寓类住宅。

比如北京。

2017年出台严公寓政策，规定公寓类新房项目，只能卖给公司，不能转让给个人；

二手公寓卖给个人，购房人需要名下无房且五年连续社保；

商业银行暂停对个人购买商办项目的贷款；任何人，任何机构都不得宣扬公寓的居住功能。

几乎将公寓产品的贷款、交易、建造等路径全部堵死。

此外，珠海、天津、广州、南京、上海、成都、深圳在过去都有跟进过限制过商改住的行为。

调控是不怕的，关键是怕调紧了，就再也不松了。

按照商品房调控的尿性，火的时候调控，冷了就该松开了。

但是目前，接二连三的救市政策，没有一条是关于公寓的。

而公寓市场，本身就因为商业用地，产权只有40年，二手交易还有高额的增值税费，现在成交冷到不行。

房价，不涨已经算是幸运，不少项目价格已经跌到惨不忍睹。

比如房山的远洋公寓，2017年贵的时候卖3万6，现在跌到了1万2。

跌幅超过70%，也是没谁了！

新二手房市场如此惨淡，但是公寓这种资产陷阱还在疯狂收割。

现在很多社交媒体上，比如小某书上，配上几张非常精美的装修照片，就把公寓包装成独居女性的选择。

但公寓，买了才知道有多坑。

房价哪怕是涨了，也要支付高昂的交易税费，40年产权，不能，不能给孩子读书，既有自住的，也有做生意的，居住上鱼龙混杂。

增值性、流通性、居住性都差的阉割产品，已经越来越像时代的弃子。

非土豪，千万不要触碰！

如果你手里现在还拿着这类资产，今年我建议你一定要趁早抛掉，千万别错过今年难得的楼市低位。

当然，很多人现在面临的问题是，不知道如何迅速抛掉这些垃圾资产，或者很难在情感上接受亏损。

我也有整理出一份超级详细的买房卖房干货锦囊，里面总结了我自己卖房的5大干货！

需要的朋友，可以扫码，加我微信，我直接将这份文件，发给需要的朋友。

除了公寓之外，另外一类产品，也在慢慢成为时代的眼泪。

那就是商铺！

曾经，一铺养三代，投资商铺的大风也是一度刮遍全国。

但近这3年，楼市冷，商铺行情更冷。

疫情的影响下，实体店生意一落千丈。

不知道大家身边情况如何，这两年我周边的商铺，倒了不少。

我家楼下得小吃店，已经换了3波了。

从炸串店换到糖水店再换到烧烤店，1年得时间装修了3次、倒闭了3次，租金也由不得往下降了又降。

10年前买商铺确实能赚钱，年化收益能达到8%，10-20年或许就能拿金。

但现在，光是售价就已经吃掉了不少利润。

再加上实体店越来越不好做，租金也很难上涨，空铺的可能越来越大，投资回报率不断走低。

商铺价格更是难涨，买家越来越少，即使涨价要顺利交易，也需要支付高昂的税费，几乎能占到收益的一半。

这综合导致，目前主流商铺收益仅仅只有2%-5%，可能连银行定期都跑不过。

收益率已经跌到这种程度，为了让商铺有人接盘，现在很多开发商是连蒙带骗。

普遍的就是承诺包租。

这类要么是开发商提前对商铺进行了提价，100万的铺子，130万卖给你，多的钱再以返租的形式给你。

要么就是付你1-2年的租金，负责人就跑了，钱也断了，等你过去维权发现合同是与某不知名公司签署的合同，开发商可能连字都没签。

再有的是直接违约，不仅不返租，还会要求你缴纳更多的管理等等费用。

还有的会承诺虚假的回报率，宣称每年回报率高达8%。

但实际上，很多新开发盘的项目周边入住率极低，根本无法达到所谓的回报率。

总之，现在的商铺，都是先骗你付款，剩下的全是问号。

投资商铺，九死一生，不是夸张。

除了上述之外，还有一类商业产品，从前也是投资的热门。

现在也逐渐成为了时代的弃子。

那就是写字楼。

按照2022年的调查数据显示，全国重点城市甲级写字楼的空置率，除了北京、广州、上海低于20%，就连深圳空置率都在20%以上。

更不用说沈阳、天津、青岛，空置率已经高达三分之一，甚至二分之一。

注意这还只是甲级写字楼，如果将统计范围再放宽些，我相信这个数据，只会更夸张。

在这样的超量供应的环境下，写字楼的租金很难持续上涨，空置率也比较高。

这不仅会限制写字楼的收益率，也会将写字楼的增值空间差不多都吃掉。

就拿深圳来说，近看到福田CBD联合广场的一套办公室挂牌。

2017年我记得一度卖到过3w+每平，现在挂牌价仅仅为1.6w每平，现在售价直接打了对折。

租金更是直接腰斩。

2017年这里的平均租金大概110/㎡月，现在50/㎡月就能租到。

如果当初拿这900多万去买房，现在不知道赚了多少。

写字楼占用的资金量级更大，比起不赚钱，更让人惋惜的是，这个过程中失去了多少机会成本。

大家发现没有，今天说的三类地产类型，都是商业产权性质的。

为什么这三类产品的投资，会如此之惨？

还是跟我们大多数城市运营的逻辑有关系，大多数城市采用的都是控制住宅用地，增加商业用地的模式。

这样做可以给企业更低廉的办公成本，能更好的培育本地的产业发展，吸引更多人来此就业。

而控制住宅用地，能保证本地财政收入，也能让选择本地的购房者财富不断增值。

所以，我们能看到，为什么过去买房那么赚，而商业这些地产投资，几乎都是九死一生。

核心原因就是在这。

对于我们普通人来说，买房忌逆势而为。

这三类产品，能不碰就别碰吧！

除了这三类资产之外，我还有整理了一些千万不能随意触碰的房产类型，为什么不能买？不能买的原因是什么？我都有整理成文件，文章篇幅有限，感兴趣的朋友，直接扫码来找我领取吧。

-end-

我是大胡子李俊怀。深耕楼市10余年，投资买卖过10几套房，涨幅14倍。我从不煽动“高价买房”，不吹嘘“稳涨不跌”。10余年买房路上，用实践总结方法，用脚步丈量城市，已成功帮助2万余家庭实现财富。

关注我，买房路上不孤单！

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