作者 | 曹安浔

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编辑 | 周智宇

中国房地产行业正在进入一个关键时刻，无论民营房企还是央国资房企，都在加快风险出清，身处其中的人们，与之共沉浮，也在不断见证、创造着历史。

一个多月前，远洋集团两家大股东派出联合工作组入驻远洋，为房地产历史上罕见；一个多月后，远洋集团获得了一次债务豁免违约的机会，亦是业内首次。

8月14日，远洋集团公告称，因未按时支付2023年1月30日-7月30日期间的利息（2094万美元）导致违约，远洋2024年到期的、票面利率为6%的有担保票据自8月14日上午9时起于香港联交所停牌。

与之前的出险房企类似，债务违约、停牌、重组已经不是新鲜事，但这次却有些不同了，远洋开了“原地复活”技能。

公告显示，远洋将于8月17日举行债券持有人会议，表决有关票据的特别决议案。如果特别决议案予以执行，则上述违约事件将获得豁免。

8月16日，远洋于上交所发布情况说明称，鉴于当前参会人数及投票赞成数已达到所需通过比例，若同意征求备忘录及通告所载的其他条件达成，那么将于2023年8月18日或前后豁免违约事件，预期将不会构成对公司经营、财务管理、外部融资及偿债能力的影响。

按照远洋之前对该票据的修订，本期利息将延期至9月30日支付。远洋获得了喘息之机。

对此，58安居客研究院院长张波指出，公开债券的持有人会议只要达到约定比例，就可形成特别决议案，大部分情况下是对债券进行延期支付，并附带相关条件。但远洋这个特别决议案是关于违约豁免的。

IPG中国首席经济学家柏文喜表示，发行人与债权人达成违约责任豁免，相当于修改债券章程或者订立补充协议，当然是可以的。

这也意味着，远洋集团已重新恢复信用，继续坚守“零违约”，也意味着将债务风险控制在了单个债券内，避免发生交叉违约。

这亦是房地产行业风险出清的标志性事件，开辟出新的债务偿还思路，在业内首次释放出鼓励房企和相关债权人协商重建信用的新信号。

易居研究院研究总监严跃进表示，这是业内第一宗违约豁免的案例，此前都没有听说过。对行业来说，违约前后尽快召开债权人会议商讨，正在成为更清晰高效的解决方式，提高债务重组效率，远洋此举给业内也提供了一个解决模式。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，各方债权人与其共输，不如给企业缓冲的时间，结果可能要比集中催债好得多。

在过去两年里，房企一旦违约，就会触发交叉违约条款，无法再在公开市场进行融资，企业流动性和信用状况会急剧恶化，加剧经营的困难，很快只能进入整体债务重组。

尤其从花样年备受争议的“躺平”开始，市场和投资者对民营房企的实控人出现信任危机，后面阳光城、富力、奥园、佳兆业等纷纷出险，债务重组就成了标准解决方案，再也难有一个“白衣骑士”从天而降拯救房企。

截至目前，已有华夏幸福、富力、融创等房企通过了境外或境内外债务重组方案，进行展期或债转股等，给企业经营争取了时间。

相比此前漫长而复杂的整体债务重组、信用重建，远洋这次“豁免违约”没有损伤信用，为房企正常融资、经营争取到了更多时间，而在这来之不易的时间里，房企就可能等到“转机”。

“债权人愿意给远洋豁免，也说明对企业有一定信心，”有香港机构人士分析，当前市场政策频出，销售回暖，大家都对未来稍稍乐观了些；当然，远洋的央企背景也是一个原因。

该人士还认为，远洋的这单债务处置，也可以给碧桂园的债务重组提供一个参考。

黎明前的夜是最寒冷黑暗的。好在，最近两个月，行业政策端开始回暖，在7月24日中央政治局会议为优化楼市政策定调后，新政落地加速，如郑州15条新规、南京多条优化政策、江苏省发改委意见稿等，都旨在进一步刺激住房需求。

随着政策春风不断，销售端的复苏也有希望了。中信证券预计，2023年房地产市场基本面是两头高，中间低，三季度可能是全年基本面最为低落的时间点。

“当前的基本面下行既是行业面临长期压力的有序释放，也是行业在2023年底销售再次上行之前的必要调整”。

在这之前，房企依然需要为活下来而花式保信用、保经营、保交楼，这考验着房企的生存意志、财务管控、经营能力。

从恒大到碧桂园到远洋，房企已走向了不同的命运。